主题：房产原值核定及20%增值税计算方法六步走

4月初，各自地方版的“新国五条”细则已发布完毕，其中，只有广东省、上海市、北京市等1省8市明确表示执行及二手房交易20%增值税。

从征收二手房交易20%增值税的角度来看，新国五条细则落地有三个特征：第一，此项政策总体覆盖范围基本以一线城市、部分房价过快上涨二线城市为主，并不涉及全部城市，坚持循序渐进的原则；第二，各地方细则基本以能核定房产原值再以房产转让所得20%计征；第三、“新国五条”细则当中关于房产原值核定以及二手房交易20%增值税计算方法并没有给出明确的执行细则。

这就首先导致第一个市场上比较关系的话题，那就是房产原值如何核定？二手房交易20%增值税怎么样计算？

从官方表态来看，国税总局已经将二手房交易20%增值税执行细则权限下放到地方政府。但是， 20%增值税对地方政府而言还是很纠结。尽管征税可以增加地方政府财政收入来源，但征税所给市场交易本身及附属行业带来的影响到底如何？目前尚无发评估，因此，目前只能先以能核定房产原值再以房产转让所得20%计征，以尽可能减少政策执行的市场阻力和影响。

但是，截止目前，各地方政府目前还尚没有明确表态房产原值核定以及二手房交易20%增值税计算方法到底怎么执行。这有可能成为这个政策短期内难以落地的原因之一。

针对这个问题，笔者与业内人士进行多次交流，基本上总结了一套思路，现在将总结成果汇总出来如下，仅供参考。

笔者认为，房产原值核定以及二手房交易20%增值税计算方法可以分为六步走：

第一、已建立房产登记消息信息系统的城市，可根据当地城市已有房产信息交易系统进行查询进行核定，比如上海自2006年以后开始建立交易系统，也就是2006年以后的房产成交基本都可以按照系统查询确定原值；

第二、无法通过交易系统核定原值的房产，可以直接按照房产购买时毛坯市场评估价进行评估，政府可以以略高于市场评估价（5-10%）基础上进行差额计算，这样投资客或二手房的卖方也不会有什么意见，也会减少政策执行的市场阻力。

第三、由于每一套房产装修费用变数太多，这部分的价格如果直接进行市场评估误差可能会比较到大，也会引起卖卖双方更多的争议，因此，装修费用这一部分可以由买卖双方在交易时另外签署一份装修交易合同，自行解决关于装修费用交易问题。

第四、贷款利息、中介费用、交易当中涉及的各种税费等可以当做卖家的成本构成部分，征税前应在进行差额计算之后扣除这些成本；

第五、物业管理费不应计算为成本内容，原因很简单，投资客或购房者购房以后已经享受了物业管理管理服务，支付的物业管理费用已经被消费，已经消费的费用不做成本考虑。

第六，理顺思路：房产原值核定以及二手房交易20%增值税计算，可以按照毛坯房产的市场评估价进行差额计算，扣除贷款利息、中介费用、交易当中涉及的各种税费之后，再进行20%增值税的征税。